En location nue (non meublée), un propriétaire bailleur peut choisir entre deux régimes fiscaux :
Le micro-foncier ou le régime réel.
Le régime micro-foncier
- Le plus simple : il s’applique automatiquement si vos revenus locatifs bruts sont inférieur ou égal à 30 000 € / an
- Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %
(au lieu de 30 % avant la réforme 2025)
- Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles
Vous êtes donc imposé sur 50 % des loyers.
Le régime réel
- Il permet de déduire toutes les charges réelles :
travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances, etc.
- Il nécessite une comptabilité plus précise et le dépôt du formulaire 2044
- Ce régime est souvent plus avantageux si vos charges dépassent environ 30 à 40 % des loyers.
Le rapport Daubresse‑Cosson introduit plusieurs évolutions majeures dans la fiscalité des locations nues :
Côté micro-foncier :
- Abattement rehaussé à 50 % (contre 30 % auparavant)
- Plafond d’éligibilité relevé à 30 000 € de loyers annuels
(au lieu de 15 000 € avant 2023)
- Le régime devient plus accessible et avantageux pour les petits bailleurs avec peu de charges.
Côté régime réel :
- Introduction de l’amortissement forfaitaire (4 % ou 5 %)
- Plafond du déficit foncier porté à 40 000 € par an
- Le régime réel devient plus souple, rentable, et attractif pour les bailleurs ayant des charges importantes ou des travaux de rénovation.
En résumé :
Micro-foncier : idéal pour les revenus modestes, sans charges élevées
Régime réel : à privilégier en cas de travaux, emprunts ou frais de gestion importants
Un bailleur perçoit 12 000 € de loyers annuels.
Il supporte 6 000 € de charges, dont 3 000 € de travaux.
Cas n°1 : Micro-foncier
- Abattement automatique de 50 %
- Il est donc imposé sur 6 000 €
Cas n°2 : Régime réel
- Déduction de 6 000 € de charges réelles
- Revenu net imposable = 0 €
Conclusion :
Le régime réel est ici plus avantageux, car il permet une imposition nulle,
alors que le micro-foncier l’impose sur la moitié des loyers sans tenir compte des charges.
Utiliser un outil pour comparer les régimes
Un outil comme Qlower permet de :
- Saisir vos données réelles : loyers, charges, travaux, intérêts, etc.
- Comparer en temps réel le micro-foncier et le régime réel
- Visualiser immédiatement le régime le plus avantageux fiscalement
- Générer automatiquement les formulaires adaptés (2044, 2042 C PRO…)
Résultat :
Vous gagnez du temps, vous évitez les erreurs, et vous optimisez votre fiscalité
sans expertise comptable obligatoire.
Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend avant tout de votre niveau de charges, de vos travaux, et de vos objectifs patrimoniaux.
- La réforme 2025 a renforcé l’attractivité des deux régimes, à condition de bien en comprendre les mécanismes.
Comparez, simulez, automatisez : avec les bons outils, vous pouvez piloter votre fiscalité locative en toute confiance.