Deux régimes d’imposition pour les revenus locatifs

En location nue (non meublée), un propriétaire bailleur peut choisir entre deux régimes fiscaux :
Le micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier
- Le plus simple : il s’applique automatiquement si vos revenus locatifs bruts sont inférieur ou égal à 30 000 € / an
- Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %
(au lieu de 30 % avant la réforme 2025)
-  Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles

Vous êtes donc imposé sur 50 % des loyers.

Le régime réel
- Il permet de déduire toutes les charges réelles :
travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances, etc.
- Il nécessite une comptabilité plus précise et le dépôt du formulaire 2044

- Ce régime est souvent plus avantageux si vos charges dépassent environ 30 à 40 % des loyers.

déclarer ses loyers en 2025

Ce que la réforme 2025 change

Le rapport Daubresse‑Cosson introduit plusieurs évolutions majeures dans la fiscalité des locations nues :
Côté micro-foncier :
- Abattement rehaussé à 50 % (contre 30 % auparavant)
- Plafond d’éligibilité relevé à 30 000 € de loyers annuels
(au lieu de 15 000 € avant 2023)
- Le régime devient plus accessible et avantageux pour les petits bailleurs avec peu de charges.

Côté régime réel :
- Introduction de l’amortissement forfaitaire (4 % ou 5 %)
- Plafond du déficit foncier porté à 40 000 € par an
- Le régime réel devient plus souple, rentable, et attractif pour les bailleurs ayant des charges importantes ou des travaux de rénovation.

En résumé :
Micro-foncier : idéal pour les revenus modestes, sans charges élevées
Régime réel : à privilégier en cas de travaux, emprunts ou frais de gestion importants

Comparaison des deux régimes en 2025

Critère
Micro-foncier
Régime réel
Abattement forfaitaire
50 %
Aucun
Déduction des charges réelles
Non
Oui
Travaux déductibles
Non
Oui
Formulaire à remplir
2042
2042 + 2044
Conditions
Revenu locatif < 30 000 €
Pas de plafond
Complexité
Très simple
Plus technique, mais optimisable
Demandez une démo

Exemple concret

Un bailleur perçoit 12 000 € de loyers annuels.
Il supporte 6 000 € de charges, dont 3 000 € de travaux.

Cas n°1 : Micro-foncier
- Abattement automatique de 50 %
- Il est donc imposé sur 6 000 €

Cas n°2 : Régime réel
- Déduction de 6 000 € de charges réelles
- Revenu net imposable = 0 €

Conclusion :
Le régime réel est ici plus avantageux, car il permet une imposition nulle,
alors que le micro-foncier l’impose sur la moitié des loyers sans tenir compte des charges.

Utiliser un outil comme Qlower pour comparer

Utiliser un outil pour comparer les régimes

Un outil comme Qlower permet de :
- Saisir vos données réelles : loyers, charges, travaux, intérêts, etc.
- Comparer en temps réel le micro-foncier et le régime réel
- Visualiser immédiatement le régime le plus avantageux fiscalement
- Générer automatiquement les formulaires adaptés (2044, 2042 C PRO…)

Résultat :
Vous gagnez du temps, vous évitez les erreurs, et vous optimisez votre fiscalité
sans expertise comptable obligatoire.

Le site Qlower

Conclusion

Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend avant tout de votre niveau de charges, de vos travaux, et de vos objectifs patrimoniaux.

- La réforme 2025 a renforcé l’attractivité des deux régimes, à condition de bien en comprendre les mécanismes.

Comparez, simulez, automatisez : avec les bons outils, vous pouvez piloter votre fiscalité locative en toute confiance.