Le régime réel permet aux bailleurs de déduire toutes leurs charges réelles des revenus locatifs. Cela inclut notamment :
- les intérêts d’emprunt
- les travaux
- les charges de copropriété
- les assurances, la taxe foncière, et les frais de gestion
Ce régime peut permettre de réduire fortement l’impôt, surtout en cas de travaux importants.
Il implique cependant une comptabilité plus rigoureuse et une déclaration spécifique :
- Formulaire 2044 pour les revenus fonciers (location nue)
- Formulaires 2031 + 2042 C PRO pour les BIC (location meublée)
Le régime réel peut être :
- obligatoire, si vos loyers dépassent certains seuils
- ou choisi volontairement, s’il est plus avantageux que le régime micro
Le régime réel devient souvent plus avantageux que le régime micro dès que vos charges dépassent 30 à 40 % des loyers perçus.
Il est particulièrement pertinent si vous êtes dans l’une des situations suivantes :
- Vous débutez une location avec des travaux importants
- Vous remboursez un crédit immobilier
- Vous louez un bien en copropriété avec des charges élevées
- Vous faites gérer votre bien par une agence immobilière
Dans tous ces cas, le régime réel permet de déduire un maximum de frais et de réduire fortement votre imposition locative.
La réforme rend le régime réel plus attractif et accessible, grâce à deux mesures clés :
1.
Un déficit foncier porté à 40 000 €Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global passe de 10 700 € à 40 000 € par an.
Cela permet d’effacer une part importante de l’impôt sur le revenu, en cas de travaux lourds ou de faibles loyers.
2.
Un amortissement forfaitaire élargi à la location nueUn amortissement de 4 à 5 % par an est désormais accessible même en location vide, si les travaux représentent au moins 15 % du prix d’achat du bien.
Ce dispositif, jusque-là réservé aux meublés, est donc étendu aux logements loués nus, rendant le régime réel plus simple, plus universel et plus avantageux.
Un bailleur loue un appartement 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers par an.
- Il supporte 5 000 € de charges annuelles : intérêts d’emprunt, copropriété, assurance, gestion…
- Il a réalisé 25 000 € de travaux l’année précédente.
Grâce au régime réel :
- Il peut déduire les 5 000 € de charges
- Et imputer jusqu’à 40 000 € de déficit foncier sur son revenu global (nouveau plafond prévu par la réforme)
Résultat : il réduit fortement son impôt sur le revenu, non seulement cette année, mais aussi sur les années suivantes si le déficit est reportable.
Le régime réel offre des leviers fiscaux puissants, mais il nécessite une gestion rigoureuse :
- Tenue d’une comptabilité locative complète
- Suivi des charges déductibles
- Calculs précis des amortissements éventuels
- Déclarations à effectuer via le formulaire 2044 (revenus fonciers) ou 2031 + 2042 C PRO (BIC)
Ce régime peut être très avantageux, à condition de bien maîtriser les obligations fiscales qui l’accompagnent. De nombreuses solutions existent pour automatiser ou simplifier cette gestion.
Grâce à la réforme Daubresse-Cosson, le régime réel simplifié devient en 2025 un outil fiscal puissant et plus accessible qu’auparavant.
Il s’adresse désormais à tous les bailleurs, pas seulement aux investisseurs avertis.
C’est le régime à envisager si vous réalisez des travaux importants, avez des charges élevées, ou souhaitez optimiser vos revenus fonciers ou BIC.
Même si ce régime demande une gestion rigoureuse, il est aujourd’hui plus facile à mettre en œuvre, grâce à des outils d’automatisation et de déclaration en ligne.