Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.) dépassent les loyers perçus d’une location nue au régime réel.
L’intérêt fiscal ?
Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui permet de réduire l’impôt à payer.
Les règles jusqu’en 2024 :
- Plafond d’imputation : 10 700 € par an sur le revenu global
- En cas de dépassement : le solde est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Le rapport parlementaire Daubresse‑Cosson introduit une mesure phare pour les bailleurs :
Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global passe à 40 000 € par an
- Soit près de 4 fois plus que l’ancien plafond de 10 700 €
Objectif :
- Encourager les travaux de rénovation (notamment énergétique)
- Améliorer la qualité du parc locatif privé
- Et réduire significativement la fiscalité des propriétaires investissant dans leur bien
Ce plafond renforcé s’applique uniquement si les travaux représentent au moins 15 % du prix d’acquisition du logement.
Pour imputer un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez remplir toutes les conditions suivantes :
1. Être au régime réel foncier
- Le régime micro-foncier ne permet aucune déduction de charges réelles.
2. Louer un bien nu (location vide)
- Le dispositif s’applique uniquement aux logements non meublés.
3. Réaliser des travaux éligibles
- Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont pris en compte.
- Les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles.
4. Conserver le bien en location pendant au moins 3 ans
- C’est une condition obligatoire après l’imputation du déficit sur votre revenu global.
Un bailleur achète un appartement ancien au prix de 160 000 €
Il engage 30 000 € de travaux de rénovation énergétique.
Situation fiscale de l’année :
- Loyers perçus : 9 000 €
- Charges courantes : 4 000 €
- Travaux : 30 000 €
Total des charges : 34 000 €
Revenu foncier net : 9 000 € – 34 000 € = –25 000 €
Grâce à la réforme :
- Le déficit foncier de 25 000 € est entièrement imputable sur le revenu global
- Le bailleur peut ainsi économiser jusqu’à 30 à 45 % d’impôts sur ce montant,
selon sa tranche marginale d’imposition (TMI)
Résultat :Une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 11 250 €,
tout en valorisant le logement.
Qlower facilite chaque étape de la déclaration et vous aide à optimiser l’impact fiscal de vos travaux. La plateforme permet de :
- Centraliser toutes les dépenses liées au bien (charges, travaux, intérêts, etc.)
- Classer automatiquement les dépenses éligibles au déficit foncier
- Calculer le déficit foncier et vérifier s’il est imputable sur l’année ou reportable
- Générer le formulaire 2044 pré-rempli, prêt à être intégré à votre déclaration
- Suivre le report des déficits sur les années suivantes si le plafond est dépassé
✅ Résultat :
Moins d’erreurs, un gain de temps réel, et une fiscalité optimisée sans expertise comptable.
En 2025, le déficit foncier devient un levier fiscal stratégique pour les bailleurs.
- Il est renforcé (plafond relevé à 40 000 €)
- Il est simplifié (conditions plus claires, outils numériques disponibles)
Si vous prévoyez des travaux importants, le régime réel est à privilégier.
Avec un bon pilotage et les bons outils, ces dépenses peuvent se traduire par de vraies économies d’impôts.