La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes — souvent des membres d’une même famille — de posséder ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Très utilisée en gestion patrimoniale, elle facilite la transmission du patrimoine, la répartition des parts entre associés et la souplesse dans la gestion.
Une SCI peut choisir entre deux régimes fiscaux :
- L’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), où chaque associé déclare sa part des revenus fonciers
- L’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), avec des règles différentes sur l’amortissement et la plus-value
La SCI est un cadre efficace pour investir en location nue, optimiser la détention à plusieurs et anticiper la succession.
La SCI offre plusieurs avantages pour investir dans l’immobilier locatif, en particulier lorsqu’on achète à plusieurs ou en famille :
- Meilleure gestion des indivisions familiales
- Transmission facilitée (donation de parts, démembrement)
- Mutualisation de l’investissement entre associés
- Choix du régime fiscal selon sa stratégie patrimoniale (IR ou IS)
Deux options fiscales possibles :
SCI à l’IR : chaque associé déclare sa part des loyers dans la catégorie des revenus fonciers.
- Simple à mettre en œuvre, adaptée aux petits patrimoines familiaux.
SCI à l’IS : la société paie l’impôt, mais peut amortir les biens, déduire plus de charges et limiter l’imposition sur les revenus.
- Plus complexe mais plus optimisée fiscalement à long terme, surtout si les revenus sont réinvestis.
Le rapport Daubresse-Cosson ne remet pas en cause l’investissement via une SCI, mais introduit plusieurs évolutions importantes :
✅ SCI à l’IR
- Le statut du bailleur privé s’appliquerait aussi aux associés de SCI à l’IR, à condition de détenir moins de 10 logements.
- Le nouveau plafond de déficit foncier de 40 000 € devient accessible aux SCI à l’IR, ce qui renforce l’intérêt de cette structure en cas de travaux importants.
⚠️ SCI à l’IS
- Les SCI à l’IS ne pourront pas bénéficier de l’abattement forfaitaire ou du nouveau régime micro-foncier.
- En revanche, elles conservent leurs avantages comptables :
→ Amortissements réels,
→ Déduction étendue des charges
→ Maîtrise de l’imposition sur les bénéfices.
Régime IR : souple et simplifié
Avec la réforme, le régime à l’impôt sur le revenu devient plus attractif :
- Amortissement forfaitaire (jusqu’à 5 %)
- Abattement micro-foncier de 50 %
- Déficit foncier porté à 40 000 €
Un choix idéal pour les SCI familiales ou les investisseurs en location longue durée.
Régime IS : technique et puissant
Le régime à l’impôt sur les sociétés conserve ses atouts pour les projets :
- de long terme avec revente différée
- avec forte rentabilité et travaux importants
- nécessitant une déduction maximale des charges réelles
Pertinent pour les bailleurs expérimentés ou à forte capacité d’investissement.
Créer une SCI ne dispense pas de responsabilités :
- Il faut tenir une comptabilité rigoureuse
- Organiser des assemblées générales
- Et respecter les obligations déclaratives annuelles
Une gestion négligée peut entraîner des sanctions fiscales ou des tensions entre associés.
Pour éviter ces écueils, il est recommandé d’utiliser une solution de gestion adaptée, qui permet de centraliser les données, de produire automatiquement les documents comptables, et de faciliter les déclarations fiscales des associés.
La réforme 2025 renforce l’attractivité de la SCI, en particulier lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Elle ouvre de nouvelles possibilités aux bailleurs particuliers souhaitant investir, rénover ou transmettre leur patrimoine plus facilement.
Avant de choisir entre SCI à l’IR ou à l’IS, chaque investisseur doit prendre en compte :
- ses objectifs patrimoniaux,
- le niveau de travaux prévu,
- et le mode de gestion souhaité.
Comparer les scénarios fiscaux permet de choisir la structure la plus adaptée à son projet locatif.